Aneks do umowy najmu wzór [PDF/DOC]

Umowa najmu to dokument, na którym wynajmujący i najemca spisują postanowienia dotyczące wynajmu lokalu. Strony umowy określają w formie pisemnej m.in. czas trwania stosunku najmu, wysokość opłat oraz aspekty związane z użytkowaniem lokalu. Gdy te informacje ulegają zmianie, spisuje się aneks do umowy. Pozwala on na aktualizację danych bez konieczności tworzenia nowej umowy. Jakie informacje powinny znaleźć się w aneksie pod rygorem nieważności? W jaki sposób aneks powinien zostać sporządzony?

Jakie zmiany można wprowadzić aneksem do umowy?

Najczęściej aneks jest spisywany, gdy strony zgodnie ustalają, że chcą zmienić czas trwania umowy np. w celu przedłużenia wynajmu. Taka ewentualność jest zwykle zakładana już na etapie podpisywania umowy pierwotnej i strony zawierają w niej stosowną informację o możliwości przedłużenia. Często aneks jest również spisywany, gdy któraś ze stron chce zmienić okres wypowiedzenia umowy. Zazwyczaj to najemca wychodzi z taką inicjatywą, ponieważ wynajmujących obowiązują w tym aspekcie przepisy dotyczące ochrony lokatorów.

Podpisanie aneksu jest również spotykaną praktyką w przypadku zmiany wysokości czynszu. Warto jednak pamiętać, że wynajmujący ma prawo podwyższać czynsz nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Podwyżka każdorazowo nie może wynosić więcej niż 10%. Dodatkowo obie strony umowy muszą złożyć swój podpis na aneksie wprowadzającym takie zmiany – w innym wypadku będzie on nieważny.

Pozostałe często wprowadzane aneksami zmiany to m.in. termin i forma regulowania należności, sposób użytkowania lokalu, dodatkowe obowiązki nakładane na najemcę (o ile są zgodne z prawem i najemca wyraża na nie zgodę), a także inne ustalenia. Ustawodawca nie precyzuje szczegółowych aspektów dotyczących tego, co powinno znajdować się w umowach najmu lokali ani w aneksach do takich umów. Można zatem umieszczać w nich dowolne postanowienia pod warunkiem, że nie łamią one obowiązujących przepisów.

Czy aneks musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego?

Art. 77 ustęp 1 Kodeksu cywilnego zawiera zapis, że aneks powinien mieć taką samą formę jak umowa pierwotna. Zatem jeśli dokument o wynajmie lokalu był sporządzany w formie notarialnej, to również aneks powinien mieć taką formę. Taka sytuacja tyczy się przede wszystkim najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny to rozwiązanie zapewniające dodatkowe bezpieczeństwo właścicielom lokali i zabezpieczające ich przed nieuczciwymi najemcami, którzy np. pomimo niepłacenia czynszu, nie chcą się wyprowadzić. Tego typu umowa wymaga obecności notariusza przy jej podpisywaniu i również wszelkie aneksy do niej powinny być spisywane notarialnie.

Jak prawidłowo aneksować umowę najmu?

Do sporządzenia aneksu niezbędne jest posiadanie pierwotnej umowy najmu. Aneks przede wszystkim powinien zawierać informacje o tym, jakiej umowy dotyczy (numer, data i miejsce podpisania). Należy wpisać dane wynajmującego oraz >dane najemcy, a także określić, kiedy aneks wchodzi w życie. Warto również doprecyzować czy aneks dotyczy standardowej umowy najmu, czy umowy najmu okazjonalnego.

Najważniejszą częścią aneksu są nowe postanowienia regulujące najem lokalu. Należy jasno określić czy zapisy w aneksie zmieniają postanowienia umowy (jeśli tak, to których punktów dotyczą), czy są dodatkowymi ustaleniami, niezawartymi w umowie. Można na końcu aneksu dodać adnotację o tym, że postanowienia umowy, nieregulowane w aneksie, pozostają bez zmian.

O czym powinny pamiętać poszczególne strony aneksu?

W przypadku wynajmowania mieszkania na pokoje wynajmujący powinien pamiętać, żeby podpisać osobną umowę z każdym z najemców. W przypadku podpisania jednej umowy ze wszystkimi najemcami umowa staje się nieważna, gdy choćby jeden lokator się wyprowadzi i niemożliwe staje się wprowadzenie jakichkolwiek zmian za pomocą aneksów. Zmienia się wówczas jedna ze stron umowy, a co za tym idzie, spisanie aneksu jest niezgodne z prawem.

Wynajmujący powinien też zwrócić szczególną uwagę czy posiada pełne prawa do lokalu, który chce wynająć. Taka sytuacja np. nie ma miejsca, gdy mieszkanie jest współwłasnością małżonków. Wówczas umowa, tak jak i aneksy do niej, powinny być podpisywane przez oboje właścicieli. W innej sytuacji te dokumenty będą nieważne.

Kiedy aneks jest nieważny?

Najczęściej popełnianym błędem przy spisywaniu aneksów do umowy najmu jest tworzenie ich w innej formie, niż umowa pierwotna. Tyczy się to przede wszystkim umów spisywanych notarialnie. Zgodnie z prawem każdy aneks do takiej umowy niepodpisany w obecności notariusza jest nieważny. Poza tym wszystkie zmiany, które chce się regulować aneksem, a nie są zgodne z obowiązującymi przepisami np. o ochronie praw lokatorów, również nie będą wiążące.

Czy zawsze trzeba spisywać aneksy?

Zasadniczo aneksować należy wyłącznie postanowienia, które zostały zawarte w pisemnej umowie. Jeżeli jakiś aspekt, związanym z użytkowaniem mieszkania był dotychczas regulowany na podstawie umowy ustnej i ulegnie on zmianie, nie trzeba sporządzać aneksu. Niemniej, najemca powinien zostać o poinformowany o takiej zmianie w taki sam sposób, w jaki został poinformowany o pierwotnie obowiązującej zasadzie.

Kolejną sytuacją, w której nie ma konieczności spisywania aneksu, jest np. śmierć właściciela mieszkania i dziedziczenie lokalu przez inne osoby. Pomimo teoretycznej zmiany jednej ze stron umowy, nadal jest ona wiążąca. Zgodnie z prawem, spadkobiercy, dziedzicząc mieszkanie, dziedziczą także wszelkie prawa do niego, ale również i wszelkie zobowiązania z nim związane. Podpisana umowa najmu jest tak samo wiążąca, jakby to oni sami ją podpisali.

Zobacz nasze nowoczesne narzędzie do zarządzania czasem pracy w firmie. Grafik pracy, ewidencja czasu pracy, program rcp i elektroniczne wnioski urlopowe – w jednym systemie Kadromierz.

Aneks do umowy najmu.doc Aneks do umowy najmu.pdf