Aneks do umowy powinien mieć formę pisemną.

Aneks do umowy najmu wzór [PDF/DOC]

Autor: Bartłomiej Golisz

12 sierpnia 2022

Przeczytaj w: 3 minuty

Umowa najmu to dokument, na którym wynajmujący i najemca spisują postanowienia dotyczące wynajmu lokalu. Strony umowy określają w formie pisemnej m.in. czas trwania stosunku najmu, wysokość opłat oraz aspekty związane z użytkowaniem lokalu. Gdy te informacje ulegają zmianie, spisuje się aneks do umowy. Pozwala on na aktualizację danych bez konieczności tworzenia nowej umowy. Jakie informacje powinny znaleźć się w aneksie pod rygorem nieważności? W jaki sposób aneks powinien zostać sporządzony?

Aneks do umowy najmu jest alternatywą do spisywania nowej umowy.

Jakie zmiany można wprowadzić aneksem do umowy?

Najczęściej aneks jest spisywany, gdy strony zgodnie ustalają, że chcą zmienić czas trwania umowy np. w celu przedłużenia wynajmu. Taka ewentualność jest zwykle zakładana już na etapie podpisywania umowy pierwotnej i strony zawierają w niej stosowną informację o możliwości przedłużenia. Często aneks jest również spisywany, gdy któraś ze stron chce zmienić okres wypowiedzenia umowy. Zazwyczaj to najemca wychodzi z taką inicjatywą, ponieważ wynajmujących obowiązują w tym aspekcie przepisy dotyczące ochrony lokatorów.

Podpisanie aneksu jest również spotykaną praktyką w przypadku zmiany wysokości czynszu. Warto jednak pamiętać, że wynajmujący ma prawo podwyższać czynsz nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Podwyżka każdorazowo nie może wynosić więcej niż 10%. Dodatkowo obie strony umowy muszą złożyć swój podpis na aneksie wprowadzającym takie zmiany – w innym wypadku będzie on nieważny.

Pozostałe często wprowadzane aneksami zmiany to m.in. termin i forma regulowania należności, sposób użytkowania lokalu, dodatkowe obowiązki nakładane na najemcę (o ile są zgodne z prawem i najemca wyraża na nie zgodę), a także inne ustalenia. Ustawodawca nie precyzuje szczegółowych aspektów dotyczących tego, co powinno znajdować się w umowach najmu lokali ani w aneksach do takich umów. Można zatem umieszczać w nich dowolne postanowienia pod warunkiem, że nie łamią one obowiązujących przepisów.

Czy aneks musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego?

Art. 77 ustęp 1 Kodeksu cywilnego zawiera zapis, że aneks powinien mieć taką samą formę jak umowa pierwotna. Zatem jeśli dokument o wynajmie lokalu był sporządzany w formie notarialnej, to również aneks powinien mieć taką formę. Taka sytuacja tyczy się przede wszystkim najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny to rozwiązanie zapewniające dodatkowe bezpieczeństwo właścicielom lokali i zabezpieczające ich przed nieuczciwymi najemcami, którzy np. pomimo niepłacenia czynszu, nie chcą się wyprowadzić. Tego typu umowa wymaga obecności notariusza przy jej podpisywaniu i również wszelkie aneksy do niej powinny być spisywane notarialnie.

Jak prawidłowo aneksować umowę najmu?

Do sporządzenia aneksu niezbędne jest posiadanie pierwotnej umowy najmu. Aneks przede wszystkim powinien zawierać informacje o tym, jakiej umowy dotyczy (numer, data i miejsce podpisania). Należy wpisać dane wynajmującego oraz dane najemcy, a także określić kiedy aneks wchodzi w życie. Warto również doprecyzować czy aneks dotyczy standardowej umowy najmu, czy umowy najmu okazjonalnego.

Najważniejszą częścią aneksu są nowe postanowienia regulujące najem lokalu. Należy jasno określić czy zapisy w aneksie zmieniają postanowienia umowy (jeśli tak, to których punktów dotyczą), czy są dodatkowymi ustaleniami, niezawartymi w umowie. Można na końcu aneksu dodać adnotację o tym, że postanowienia umowy, nieregulowane w aneksie, pozostają bez zmian.

W przypadku najmu okazjonalnego aneks powinien zostać sporządzony u notariusza.

O czym powinny pamiętać poszczególne strony aneksu?

W przypadku wynajmowania mieszkania na pokoje wynajmujący powinien pamiętać, żeby podpisać osobną umowę z każdym z najemców. W przypadku podpisania jednej umowy ze wszystkimi najemcami umowa staje się nieważna, gdy choćby jeden lokator się wyprowadzi i niemożliwe staje się wprowadzenie jakichkolwiek zmian za pomocą aneksów. Zmienia się wówczas jedna ze stron umowy, a co za tym idzie, spisanie aneksu jest niezgodne z prawem.

Wynajmujący powinien też zwrócić szczególną uwagę czy posiada pełne prawa do lokalu, który chce wynająć. Taka sytuacja np. nie ma miejsca, gdy mieszkanie jest współwłasnością małżonków. Wówczas umowa, tak jak i aneksy do niej, powinny być podpisywane przez oboje właścicieli. W innej sytuacji te dokumenty będą nieważne.

Kiedy aneks jest nieważny?

Najczęściej popełnianym błędem przy spisywaniu aneksów do umowy najmu jest tworzenie ich w innej formie, niż umowa pierwotna. Tyczy się to przede wszystkim umów spisywanych notarialnie. Zgodnie z prawem każdy aneks do takiej umowy niepodpisany w obecności notariusza jest nieważny. Poza tym wszystkie zmiany, które chce się regulować aneksem, a nie są zgodne z obowiązującymi przepisami np. o ochronie praw lokatorów, również nie będą wiążące.

Czy zawsze trzeba spisywać aneksy?

Zasadniczo aneksować należy wyłącznie postanowienia, które zostały zawarte w pisemnej umowie. Jeżeli jakiś aspekt, związanym z użytkowaniem mieszkania był dotychczas regulowany na podstawie umowy ustnej i ulegnie on zmianie, nie trzeba sporządzać aneksu. Niemniej, najemca powinien zostać o poinformowany o takiej zmianie w taki sam sposób, w jaki został poinformowany o pierwotnie obowiązującej zasadzie.

Kolejną sytuacją, w której nie ma konieczności spisywania aneksu, jest np. śmierć właściciela mieszkania i dziedziczenie lokalu przez inne osoby. Pomimo teoretycznej zmiany jednej ze stron umowy, nadal jest ona wiążąca. Zgodnie z prawem, spadkobiercy, dziedzicząc mieszkanie, dziedziczą także wszelkie prawa do niego, ale również i wszelkie zobowiązania z nim związane. Podpisana umowa najmu jest tak samo wiążąca, jakby to oni sami ją podpisali.

Zainteresowaliśmy Cię?
Wpisz swój adres e-mail i wypróbuj Kadromierz